LE MORT ET LE CONGE DU BAIL D’HABITATION SOUS LA LOI ALUR

La Loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989.

Elle renforce les droits du locataire qui voient le bien loué vendu occupé.

Le texte de la Loi ALUR prévoit en effet qu’en cas « d’acquisition d’un bien occupé » :

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de 3 ans après l’acquisition, le bailleur peut donner congé pour vendre au terme du contrat de location ;

– lorsque le terme du contrat de location intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration du délai de 2 ans à compter de la date d’acquisition.

Un débat doctrinal est intervenu concernant la notion « d’acquisition ».

Certains, tel que le CRIDON (Outil de recherche de documentation notariale réservé aux notaires abonnées), ont considéré que seules les acquisitions à titre onéreux étaient concernées.

D‘autres, comme la Chambre des Huissiers de Paris, ont considéré au contraire que l’ensemble des acquisitions, qu’elles soient à titre onéreux ou gratuit, étaient concernées.

La jurisprudence était attendue.

Un arrêt de la Cour d’Appel du 12 mars 2019 a indiqué qu’en cas d’héritage, le renouvellement et la prorogation du bail prévus à l’article 15 ne s’appliquait pas à l’héritier, en raison de la nature particulière de la dévolution successorale, qui intervient par l’effet des règles légales la gouvernant et sans autre manifestation de volonté que l’acceptation.
(Cour d’Appel de Paris, 12 mars 2019 : n°16/17263)

Dans le même temps, le Tribunal d’Instance de Paris a considéré qu’un legs relevait de la notion d’acquisition.
(Tribunal d’Instance de Paris, 22 mars 2019 : n°11-18-218105)
Ces jurisprudences vont dans le sens d’une interprétation « juste » de la loi ALUR.

En effet et dans le cadre de l’héritage, l’héritier poursuit la personne du défunt, conformément à l’article 714 du Code Civil.

Le défunt, qui était propriétaire, n’a accompli aucun acte juridique positif entrainant un transfert de propriétaire.

C’est simplement le décès du défunt qui a entrainé l’application de la Loi concernant les droits des héritiers.

L’héritier poursuit d’ailleurs la personne du défunt.

Par contre et en matière de legs, comme cela pourrait d’ailleurs être le cas en matière de donation, il y a un acte positif établi par le propriétaire en vue de transférer la propriété.

Reste à savoir qu’elle sera la position prise par d’autres Juridictions.

Publié le 13 mai 2019

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