LE SYNDIC ET LE PROCUREUR : LES NOUVELLES OBLIGATIONS DU MANDATAIRE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Les réformes successives des différents textes afférents au Droit de la copropriété ont considérablement renforcé les obligations du Syndic, qui doit développer des compétences dans des domaines de plus en plus nombreux. L’article 193 de la Loi ELAN renforce davantage les obligations du Syndic. Ce texte insère dans la loi du 10 juillet 1965 un article 18-1-1, qui impose au Syndic professionnel (le texte n’est pas applicable au Syndic bénévole ou coopératif) de signaler au Procureur de la République les faits susceptibles de constituer une des infractions suivantes : le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l’état de dépendance sont apparents ou connus de l’auteur, à des conditions de travail ou d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine (article 225-14 du Code Pénal) ; refus de déférer à un arrêté d’insalubrité (article L. 1337-4 du Code de la santé publique); refus de déférer à une injonction de mise en sécurité d’un établissement recevant du public (article L. 123-3 du Code de la construction et de l’habitation) ; refus d’obtempérer à un arrêté de péril (article L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation) ; perception d’un loyer pour un logement frappé d’insalubrité ou intimidation sur le locataire afin qu’il renonce à un droit au relogement dont il bénéficie (article L. 521-4 du Code de la construction et de l’habitation) ; obligation de dénoncer les blanchiments d’argent (obligation de déclaration et d’information prévues à l’article L. 561-15 du Code monétaire et financier). Si l’objectif de ce texte est louable, on peut s’interroger sur l’efficacité de sa mise en œuvre. Il est en effet demandé au Syndic d’apprécier si les faits qui sont portés à sa connaissance sont effectivement susceptibles de constituer une des infractions précitées. Le Syndic professionnel devra prendre soin de faire le tri entre les informations qui seront portées à sa connaissance et les vérifier un minimum, ce qui ne sera pas évident, avant de déterminer si les conditions d’application des textes précités sont réunies. Le texte ne prévoit pas de sanction spécifique en dehors de l’engagement de la responsabilité civile, voire pénale du Syndic (au titre de l’omission de porter secours, prévue à l’article 223-6 du Code pénal), au cas où il ne signalerait pas au Procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions précitées. En tant que mandataire du Syndicat des copropriétaires, il est également permis de se poser la question de savoir si l’absence de signalement peut également entraîner la responsabilité de son mandant, le Syndicat des copropriétaires. Il faudra prendre soin d’éviter que le signalement ne soit lui-même pas qualifié de dénonciation calomnieuse, sanctionnée par l’article 226-10 du Code Pénal. Il est donc recommandé au Syndic professionnel la plus grande prudence lorsque des faits visés à l’article 18-1-1 de la Loi du 10 juillet 1965 sont portés à sa connaissance et de recourir à un spécialiste du droit pénal avant de procéder au signalement prévu par le texte.

Publié le 3 mai 2019

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